IUS AEDIFICANDI

In ambito urbanistico, la destinazione d’uso di un immobile o di una parte di esso è un elemento chiave che prevale sulla semplice costruzione fisica dell’edificio. Questo concetto è stato recentemente ribadito in diverse sentenze, che sottolineano come il cambio d’uso da spazi accessori a spazi abitabili non sia urbanisticamente irrilevante.

Innanzitutto, è importante distinguere tra spazi abitabili e spazi accessori. Questi ultimi, come garage, cantine o locali di servizio, secondo la normativa urbanistica, non sono considerati superfici edificabili o residenziali. Perciò, la loro trasformazione in spazi abitabili rappresenta un ampliamento della superficie residenziale autorizzata, incidendo sul carico urbanistico del territorio. Tale trasformazione richiede l’ottemperanza ai requisiti igienico-sanitari e l’ottenimento di un nuovo permesso di costruire.

Recentemente, il Consiglio di Stato ha ribadito questa interpretazione, affermando che la trasformazione di spazi come garage o soffitte in locali abitabili non può essere considerata irrilevante dal punto di vista urbanistico, poiché si configura come un ampliamento della superficie residenziale originariamente autorizzata.

La sentenza T.A.R. Lazio n. 16323/2023 ha ulteriormente chiarito questa posizione, evidenziando che i cambiamenti di destinazione d’uso da spazi accessori a residenziali hanno effetti significativi sul carico urbanistico, richiedendo pertanto il permesso di costruire, indipendentemente dalla realizzazione di opere costruttive.

Queste considerazioni sono in linea con le normative contenute nel D.P.R. 380/01, che regolamenta i cambi d’uso e sottolinea l’importanza di considerare gli effetti urbanistici di tali trasformazioni. In sintesi, la destinazione d’uso di un immobile ha una rilevanza fondamentale in materia urbanistica, e il suo cambio non può essere considerato un aspetto secondario o trascurabile.