IUS AEDIFICANDI

Recenti modifiche legislative, in particolare l’introduzione dell’articolo 9-bis comma 1-bis del D.P.R. 380/01 tramite il decreto legge 76/2020, hanno introdotto un obbligo fondamentale per i tecnici e i proprietari di immobili: la verifica preventiva sulla regolarità urbanistica edilizia. Questo obbligo si applica a diverse situazioni, tra cui gli interventi contemplati nella Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA).

L’articolo 34-bis T.U.E. stabilisce in modo inequivocabile la necessità di verificare lo Stato Legittimo degli immobili, anche nell’ambito delle CILA, evidenziando in particolare le tolleranze esecutive dei precedenti interventi edilizi. Queste tolleranze, non costituendo violazioni edilizie, devono essere dichiarate dal tecnico abilitato per attestare lo stato legittimo degli immobili.

È pertanto essenziale per i professionisti del settore produrre una documentazione accurata che attesti la regolarità di tutte le trasformazioni subite dall’immobile nel tempo. Tale asseverazione è necessaria non solo nelle nuove istanze edilizie, ma anche nelle pratiche di trasferimento o costituzione di diritti reali sugli immobili.

Le comunicazioni edilizie che richiedono l’attestazione di conformità sulle tolleranze e lo Stato Legittimo includono le CILA ordinarie e le CILA tardive. Si sottolinea, tuttavia, che in alcune regioni questa disposizione non è incorporata nella legislazione regionale, creando potenziali discrepanze con la normativa nazionale, in particolare per quanto riguarda il regime penale dei reati edilizi.

Da notare anche la particolare categoria delle CILAS (CILA superbonus), per le quali l’articolo 119 comma 13-ter del DL 34/2020 limita l’attestazione a una minima parte delle informazioni sullo Stato Legittimo, mantenendo però i pieni poteri di controllo della Pubblica Amministrazione sulla legittimità degli immobili.

Si consiglia vivamente ai professionisti e ai proprietari di immobili di procedere con le dovute verifiche preventive sullo Stato legittimo e di esercitare la massima cautela nelle pratiche edilizie, data la complessità della normativa e l’esigenza di un approccio completo alla verifica dell’intero edificio. Questa è una misura essenziale per garantire la conformità urbanistica e per prevenire eventuali complicazioni legali future.