IUS AEDIFICANDI

Nella disciplina normativa del Testo Unico dell’Edilizia, si qualifica come intervento di ristrutturazione edilizia la trasformazione di un ambiente precedentemente adibito a cantina in una tavernetta funzionalmente attrezzata con cucina, arredi, impianti e un servizio igienico rinnovato, destinato a uso abitativo. Questa operazione sottende una modifica sostanziale della destinazione d’uso originaria dell’immobile, distanziandosi così dalla mera manutenzione straordinaria che non comporta variazioni della destinazione d’uso.

La distinzione tra ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria assume rilievo particolare anche in ambito sanzionatorio, come evidenziato dalla sentenza n. 954/2024 del Consiglio di Stato del 31 gennaio, concernente un ricorso avverso un’ordinanza di demolizione emessa per opere realizzate in difformità dall’autorizzazione concessa in base al condono edilizio del 1994.

In tale contesto, l’Amministrazione comunale ha individuato le opere eseguite al piano seminterrato come ristrutturazione edilizia, passibili di sanzioni ai sensi degli articoli 14, comma 1, della L.R. n. 23/2004 e 33, comma 1, del dpr 380/2001, mentre quelle realizzate al piano terra e nelle aree esterne sono state classificate come nuove costruzioni in ampliamento, soggette a sanzioni ai sensi degli articoli 13, comma 1, della L.R. n. 23/2004 e 31, comma 1, del dpr 380/2001.

Il Tribunale Amministrativo Regionale competente, respingendo il ricorso, ha ribadito che la trasformazione di destinazione d’uso da cantina a tavernetta implica necessariamente una ristrutturazione edilizia, in quanto comporta una trasformazione sistematica degli organismi edilizi che può risultare in un organismo parzialmente o totalmente diverso dal precedente, in assenza di un titolo abilitativo adeguato.

In tale quadro giuridico, il cambio di destinazione d’uso da spazi non residenziali a residenziali determina un incremento delle volumetrie e delle superfici utilmente fruibili, con conseguente aggravio del carico urbanistico, come sancito dall’art. 32, comma 1 lett. a) del D.P.R. n. 380/2001, il quale definisce come variazione essenziale ogni mutamento della destinazione d’uso che comporti una variazione degli standard urbanistici previsti dalla normativa.