IUS AEDIFICANDI

Nel contesto giuridico edilizio, la legittimità degli interventi costruttivi su fabbricati precedentemente soggetti a constatazioni di non conformità riguardo la loro morfologia esterna e frontali, è subordinata alla pregressa ottenimento del permesso di costruire in sanatoria, secondo quanto stabilito dal Tar Toscana mediante l’ordinanza n. 72/2024 del 16 gennaio. La questione centrale verte sulla prevalenza temporale tra l’effettivo avvio delle opere edilizie e la presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) per il Superbonus, in riferimento a interventi di riqualificazione energetica e antisismica passibili di detrazione fiscale.

La controversia è scaturita da un’impugnazione avanzata da un proprietario di unità immobiliare, in dissenso con la decisione dell’assemblea condominiale di avviare lavori di efficientamento energetico e sicurezza sismica nonostante preesistenti irregolarità strutturali. L’obiezione sollevata mirava a prevenire eventuali future contestazioni da parte dell’Amministrazione Finanziaria, invocando l’esercizio dei poteri di controllo edilizio da parte dell’ente locale, ai sensi dell’art. 27 del d.P.R. 380/2001.

In merito alla regolarizzazione di opere abusive, il d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) prevede che la sanatoria possa essere accordata solo qualora le opere si conformino sia alla normativa urbanistica vigente al momento della loro realizzazione che al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Tale duplice conformità è condizione sine qua non per il riconoscimento della legittimità edilizia postuma.

Il comune ha comunicato il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria per le irregolarità evidenziate, sebbene i lavori contemplati nella CILA-S non fossero ancora avviati. L’inerzia dell’amministrazione comunale nel rispondere alle sollecitazioni del ricorrente ha portato alla proposizione di un ricorso al TAR, che ha tuttavia evidenziato l’improcedibilità dello stesso per sopravvenuta carenza di interesse, a seguito della concessione del permesso di costruire in sanatoria e dell’assenza di inizio effettivo dei lavori oggetto della CILA-S.

Pertanto, ai fini della legittimazione degli interventi edilizi su immobili oggetto di sanatoria, è determinante l’avvenuta regolarizzazione prima dell’inizio dei lavori, indipendentemente dalla data di sottoposizione della CILA-S. Il Tribunale Amministrativo Regionale ha quindi invitato le parti a depositare memorie aggiuntive in merito entro un termine perentorio di 30 giorni dalla notificazione dell’ordinanza.

In aggiunta, viene delineato il quadro normativo relativo alla CILA-Superbonus 110%, con particolare attenzione alle disposizioni introdotte dalla Circolare n. 13/E dell’Agenzia delle Entrate, nonché alle modifiche legislative apportate dal Decreto Aiuti-quater, dalla Legge di Bilancio 2023 e dal Decreto Cessioni, compresa l’interpretazione autentica in materia di varianti applicabile non solo alla CILA-S, ma anche ad altri titoli edilizi associati a differenti benefici fiscali.