IUS AEDIFICANDI

Nell’ambito della disciplina sanzionatoria edilizia, si evidenzia l’inesistenza di una possibilità di regolarizzazione, mediante il cosiddetto terzo condono edilizio, per le costruzioni che abbiano determinato l’incremento di superfici o volumetrie all’interno di aree soggette a vincoli paesaggistici, indipendentemente dalla loro classificazione in termini di gravità o tipologia del vincolo, o di inedificabilità, anche se di carattere relativo.

La giurisprudenza amministrativa ha consolidato, attraverso reiterati pronunciamenti, un’interpretazione restrittiva della normativa relativa al terzo condono edilizio, introdotto nel 2003, che si distingue per un rigore maggiore rispetto ai precedenti condoni del 1985 e del 1994, soprattutto per le opere realizzate in aree vincolate, per le quali la regolarizzazione è ammessa in circostanze estremamente limitate.

Questo orientamento restrittivo è confermato dalla sentenza numero 924/2024 del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania, relativa a un ricorso contro un’ordinanza di demolizione di opere abusivamente edificate in area vincolata ai sensi del decreto legislativo 42/2004.

La normativa di riferimento, articolata nell’articolo 32, comma 26, lettera a), della legge 326/2003, prevede una distinzione fondamentale tra aree vincolate e non vincolate, stabilendo che:

• La sanatoria è generalmente applicabile su tutto il territorio nazionale per le violazioni elencate nei punti da 1 a 3 dell’allegato 1 della legge, che comprendono opere realizzate senza il dovuto titolo abilitativo o in difformità da esso, nonché interventi di ristrutturazione edilizia non conformi al titolo edilizio previsto;
• Nelle aree soggette a vincoli, la regolarizzazione è consentita esclusivamente per le tipologie di violazione specificate nei punti 4, 5 e 6 dell’allegato 1, quali interventi di restauro e risanamento conservativo, lavori di manutenzione straordinaria e opere o modalità esecutive non quantificabili in termini di superficie o volume, a condizione del parere favorevole dell’autorità competente per la tutela del vincolo.

Le opere che comportano la creazione di nuove superfici o volumi in zone vincolate, dunque, non rientrano nell’ambito di applicabilità del condono edilizio, anche se conformi alle normative urbanistiche e alle disposizioni degli strumenti di pianificazione territoriale, come ribadito in più sentenze dal Consiglio di Stato.

Inoltre, la formazione del silenzio-assenso nell’ambito delle procedure di sanatoria per opere realizzate in aree vincolate segue una tempistica specifica, iniziando dalla data di acquisizione del parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, e l’onere della prova relativa alla data di realizzazione dell’abuso ricade sul richiedente la sanatoria.

Infine, è da sottolineare che la semplice presentazione di una domanda di condono non sospende né legittima le opere oggetto di procedimento demolitorio, specie se queste ultime hanno comportato la realizzazione di nuove volumetrie in aree soggette a vincolo paesaggistico preesistente, escludendo quindi tali opere dalla possibilità di regolarizzazione prevista dal condono edilizio.